El mapa de navegación para la decisión más importante de tu vida
Comprar tu primera vivienda en las Islas Canarias no es solo firmar una escritura o conseguir las llaves de un inmueble. Es la materialización de años de esfuerzo, ahorro, ilusión y planificación familiar. Ya sea que estés buscando un piso en el corazón de Las Palmas de Gran Canaria, en la zona metropolitana de Santa Cruz de Tenerife, o en núcleos urbanos y costeros de La Laguna, Telde, Arrecife o Puerto del Rosario, la sensación de cruzar el umbral de una propiedad que podría ser tu nuevo hogar genera un torbellino de emociones.
Sin embargo, en el sector inmobiliario insular existe una máxima que repetimos continuamente a nuestros clientes en Cortegoso Real Estate : la emoción debe elegir la zona y la distribución, pero la razón y la técnica deben autorizar la compra.
El mercado residencial de segunda mano en el archipiélago posee un encanto indudable, pero también esconde particularidades arquitectónicas, climáticas, fiscales y comunitarias muy específicas. El impacto constante del salitre en zonas de costa, la presencia de humedad por condensación provocada por los vientos alisios en cotas medias, la antigüedad del parque edilicio en cascos históricos o el uso de materiales de construcción obsoletos pueden transformar una oportunidad de compra en una fuente inagotable de derramas, litigios y costes imprevistos.
En esta guía técnica y conversacional, diseñada como una charla abierta entre tú y un profesional que busca proteger tu patrimonio, vamos a desglosar uno a uno, sin prisas y con todo el detalle técnico necesario, los 15 puntos de inspección obligatorios que debes auditar antes de entregar un solo euro en concepto de señal o contrato de arras.
1º Fontanería y red de aguas: La salinidad, la cal desalada y el azote del hierro galvanizado
Cuando entres por primera vez a la cocina o a los baños del inmueble, es probable que tus ojos se vayan instintivamente a la estética de los alicatados, al diseño de la grifería o a la amplitud del plato de ducha. Te pedimos que hagas un esfuerzo consciente por ignorar el envoltorio estético por un momento y te concentres en la salud oculta de las tripas de la vivienda: el sistema de fontanería.
La realidad del agua en el Archipiélago Canario
Para entender por qué la fontanería es el punto crítico número uno en las islas, debemos analizar de dónde procede el agua que llega a nuestros grifos.
Gran parte de la red de suministro insular proviene de plantas desalinizadoras de agua de mar (ósmosis inversa) o de galerías y pozos de alta mineralización. Aunque el agua es perfectamente potable y cumple los estándares sanitarios, su composición química presenta niveles elevados de sodio y mineralización que, combinados con los tratamientos de potabilización, resultan altamente corrosivos para ciertos materiales metálicos.
En edificios construidos antes de los años 90 en Canarias, era estándar el uso de tuberías de hierro galvanizado o plomo. Con el paso de las décadas, la fricción del agua mineralizada y el salitre ambiental provocan un fenómeno conocido como tuberculización : el interior del tubo de hierro se oxida paulatinamente, reduciendo la luz interior del conducto y llenándolo de incrustaciones calcáreas y de óxido.
Protocolo de inspección paso a paso durante tu visita :
1º La prueba de caudal simultáneo: Dirígete al baño principal. Abre el grifo del lavabo a la máxima potencia. Sin cerrarlo, abre el grifo del bidé y, acto seguido, abre la grifa de la ducha o accione la cisterna del inodoro. Si observas que el caudal del lavabo disminuye drásticamente hasta convertirse en un hilo de agua, estás ante una pérdida masiva de sección en las tuberías generales de la casa.
2º Prueba de transparencia y sedimento: Llena un vaso de cristal limpio directamente del grifo de la cocina o del baño. Observa el líquido a la luz. ¿Tiene un tono ligeramente amarillento, rojizo o turbio al arrancar? Si el agua tarda unos segundos en aclararse o deja posos en el fondo, la red interna de hierro se está desintegrando por dentro.
3º Inspección de llaves de corte: Busca la llave de paso general (suele estar en la entrada, cocina o baño) y prueba a girarla. En viviendas antiguas, las llaves de guillotina o rosca de latón llevan décadas sin tocarse y suelen estar petrificadas por la cal. Si se parten al intentar cerrarlas durante una emergencia, la inundación está servida.
4º Materiales modernos vs. obsoletos: Asómate debajo del fregadero de la cocina o del lavabo. Examina los latiguillos y las tuberías visibles. Si ves tuberías de plástico de color gris (PVC antiguo) o metálicas con manchas de óxido verdoso (sulfatación en cobre) o marrón (hierro), anótalo. Si, por el contrario, encuentras tubos de Polietileno Reticulado (PEX), Multicapa o Polipropileno (PPR), estarás ante una instalación moderna y duradera.
5º El impacto económico real: Sustituir la red completa de fontanería de un piso de 80 en Canarias (incluyendo demolición de azulejos, tabiquería, rozas, fontanería nueva en PEX/Multicapa, alicatado y colocación de nuevos sanitarios) oscila entre los 3.500 € y los 7.000 €, sin contar el coste de los materiales cerámicos si decides renovar todo el baño.
2º Instalación eléctrica: Normativa, seguridad y la trampa del boletín caducado
La electricidad es el corazón invisible de un hogar. Un fallo en el sistema no solo provoca incomodidades cotidianas, como que «salten los plomos» al encender el aire acondicionado y la vitrocerámica a la vez, sino que representa un riesgo gravísimo de cortocircuito e incendio. En el mercado insular de segunda mano coexisten viviendas adaptadas al Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión (REBT) actual con pisos que mantienen instalaciones de la época del desarrollo urbanístico de los años 60 y 70.
El Cuadro General de Mando y Protección (CGMP): Tu primer diagnóstico
Lo primero que debes solicitar durante la visita es que te muestren la ubicación del cuadro eléctrico. Un cuadro moderno debe estar alojado en una caja ignífuga cerca de la puerta de entrada y contar obligatoriamente con los siguientes elementos diferenciados:
- ICP (Interruptor de Control de Potencia): Hoy en día integrado en los contadores digitales, pero presente en cuadros antiguos.
- IGA (Interruptor General Automático): Protege la instalación de sobrecargas generales.
- PCS (Protector Contra Sobretensiones): Fundamental en Canarias para proteger tus electrodomésticos frente a los picos de tensión que se producen durante tormentas o reenganches de red.
- ID (Interruptor Diferencial): Es el dispositivo de seguridad personal. Debe contar con el botón de prueba («Test»). Si presionas el botón y el palancín no cae inmediatamente, el diferencial está averiado y no protegerá a tu familia ante una descarga eléctrica.
- PIA (Pequeños Interruptores Automáticos): Debe haber un circuito independiente para cada uso:
- C1: Iluminación.
- C2: Tomas de corriente de uso general y frigorífico.
- C3: Vitrocerámica y horno.
- C4: Lavadora, lavavajillas y termo eléctrico.
- C5: Tomas de corriente de baños y auxiliares de cocina.
Si al abrir la tapa del cuadro encuentras un único interruptor antiguo de baquelita negra, palancas de madera o fusibles de plomo (los antiguos «tapones»), la instalación eléctrica no cumple la normativa mínima de seguridad.
Mecanismos, cableado y el peligro del cable de tela
Desmonta mentalmente lo que ves. Si los enchufes no disponen de toma de tierra (las dos pestañas metálicas laterales) o si ves que de la pared salen cables forrados de tela o mangueras de maza rígida, estás ante un riesgo inminente.
En muchas viviendas reformadas «superficialmente» para la venta, los vendedores cambian únicamente los embellecedores exteriores de los enchufes para dar un aspecto moderno, manteniendo por dentro el cableado rígido de sección insuficiente (1 en lugar de 2,5 o 6 para potencia).
El Certificado de Instalación Eléctrica (CIE) o Boletín Eléctrico
En Canarias, al cambiar la titularidad del contrato de suministro o al aumentar la potencia contratada con la distribuidora (e-distribución / Endesa), la compañía exigirá un Boletín Eléctrico en vigor. Los boletines tienen una caducidad legal de 20 años. Si la instalación tiene más de dos décadas y el cuadro no cumple la normativa REBT vigente, ningún instalador autorizado firmará el boletín sin reformar previamente la instalación al completo.
El impacto económico real: La adecuación de un Cuadro General de Mando y Protección, el retape de líneas con toma de tierra, la instalación de circuitos independientes C3 y C4 y la tramitación del nuevo CIE con la Consejería de Industria del Gobierno de Canarias supone un coste medio de entre 1.800 € y 3.500 €. Si se requiere regataje y rozado completo de paredes por cableado empotrado en tubo rígido antiguo, el coste puede superar los 5.000 €.
3º Diagnóstico de humedades: Salitre, condensación de alisios y filtraciones costeras
Hablar de vivienda en las Islas Canarias es hablar de la influencia directa del Océano Atlántico y de los vientos alisios.
El clima insular es benévolo, pero la microclimatología de cada isla y la orientación del inmueble generan patrones de humedad muy agresivos que debes saber identificar.
Tipo A: Humedad por Capilaridad (Típica de plantas bajas y terreras)
Proviene del subsuelo. Se manifiesta en los primeros 50 a 100 centímetros desde el rodapié hacia arriba. Verás que la pintura se abomba, se desconcha y genera una especie de polvillo blanco (eflorescencias salinas o nitrato). Ocurre porque la cimentación del edificio no fue impermeabilizada adecuadamente respecto al terreno volcánico o freático.
Cómo detectarla: Toca la pared con el dorso de la mano. Si sientes el muro frío, esponjoso o húmedo al tacto, o si el rodapié de madera está deformado o despegado, hay capilaridad. Su solución exige inyecciones de resinas siloxánicas en la base del muro o cámaras de aire ventiladas, intervenciones complejas y costosas.
Tipo B: Humedad por Condensación (El azote de la cara norte y medianías)
En zonas expuestas a los vientos alisios cargados de humedad (como la cara norte de Tenerife, las medianías de Gran Canaria o zonas altas de La Palma), las viviendas con deficiente aislamiento térmico sufren de condensación. Se produce cuando el vapor de agua generado en el interior (cocina, duchas, respiración) choca contra paredes frías no aisladas térmicamente.
Cómo detectarla: Busca manchas negras en forma de punteado o «moho» en las esquinas superiores de los dormitorios, detrás de los armarios empotrados, en los contornos de los marcos de las ventanas o en el techo del baño. Huela el ambiente al entrar: si al abrir la puerta sientes un olor rancio, a cerrado o «a cueva», hay un problema grave de ventilación y puente térmico.
Tipo C: Humedad por Filtración Externa y Salitre (Zonas de costa)
En primera o segunda línea de mar (Las Canteras, Las Teresitas, Arrecife, El Médano, Puerto del Carmen), el salitre transportado por la brisa marina penetra en los poros del hormigón y los morteros de fachada. El salitre se cristaliza en el interior del material, aumenta su volumen y termina reventando el enfoscado y oxidando la armadura de hierro del hormigón armado.
Cómo detectarla: Revisa los techos y paredes colindantes con terrazas, cubiertas o fachadas exteriores. Si ves manchas amarillentas con cercos concéntricos o abombamientos en la pintura cerca de las ventanas, hay filtración desde el exterior por pérdida de estanqueidad en la fachada o en la tela asfáltica de la cubierta superior.
El consejo de Cortegoso Real Estate: Durante tu visita, lleva una pequeña linterna de alta intensidad o utiliza la luz del móvil en ángulo rasante pegado a la pared. La luz lateral revelará de inmediato bultos, parches de pintura reciente aplicados apresuradamente para ocultar humedades antes de la visita o desviaciones en el yeso.
4. Carpintería exterior, acristalamiento y la prueba del papel ante la calima
En Canarias tendemos a pensar que el aislamiento térmico no es una prioridad porque no sufrimos inviernos gélidos. Este es uno de los mayores errores de evaluación al comprar de segunda mano.
Una vivienda mal aislada en el archipiélago se convierte en un horno sofocante durante las olas de calor y los episodios de calima, y en un espacio frío y húmedo durante las noches de invierno en zonas de medianía.
El material de la perfilería
- Aluminio sencillo sin rotura de puente térmico (RPT): Es el material más común en pisos construidos entre 1970 y 2000 en las islas. El aluminio es un conductor térmico excelente, lo que significa que transmite el calor del exterior directamente al interior de tu vivienda.
- Aluminio con Rotura de Puente Térmico (RPT) o PVC: Representan la excelencia en aislamiento. El PVC, en particular, ofrece un comportamiento insuperable frente a la corrosión salina de las zonas costeras, ya que no se degrada ni se oxida como lo hace el metal.
El tipo de cristal
Un cristal simple de 4mm no ofrece resistencia acústica ni térmica. Debes buscar sistemas de doble acristalamiento tipo Climalit con cámara de aire intermedia (por ejemplo, configuración 4/12/4 o 4/16/4). Si la vivienda está ubicada en una avenida con tráfico denso de guaguas o zonas de ocio nocturno, exigiremos un cristal laminado con tratamiento acústico o bajo emisivo
La prueba del folio (Comprobación de estanqueidad)
Abre la ventana o contraventana corredera/abatible. Coloca una hoja de papel estándar sobre el marco y cierra la ventana por completo, atrapando el papel. Ahora, intenta tirar del papel hacia ti:
- Si el papel se desliza suavemente y sale sin resistencia, la junta de goma (las felpillas) está desgastada o la ventana está descuadrada. La calima, el polvo y el aire filtrarán libremente.
- Si el papel se rompe o cuesta muchísimo extraerlo, la ventana ofrece un cierre hermético de calidad.
El impacto económico real: Cambiar la carpintería exterior completa (ventanas y ventanales de balcón) de un piso de tres dormitorios por sistemas de PVC o Aluminio RPT con cristal doble oscilobatiente supone una inversión de entre 4.500 € y 9.000 €. Es un factor decisivo de negociación en la oferta de compra.
5. Inspección estructural: Diferenciar entre asentamiento natural y patología grave
Pocos descubrimientos generan tanto pánico en un comprador como ver una grieta atravesando la pared del salón o del pasillo. Sin embargo, como expertos inmobiliarios debemos enseñarte a mantener la calma y a categorizar técnicamente la gravedad de la fisura.
Categorización de fisuras y grietas:
Tipo de Manifestación | Dirección / Forma | Causa Habitual | Nivel de Riesgo |
Fisura superficial | Capilar, fina (< 1 ), en la capa de pintura o enlucido de yeso. | Dilatación térmica de materiales o secado rápido del mortero. | Bajo: Solución estética con masilla y pintura. |
Grieta horizontal | Recta, siguiendo la línea de unión entre tabique y techo/forjado. | Flecha o pandeo natural del forjado superior sobre el tabique. | Medio: Requiere sellado elástico para absorber movimientos. |
Grieta diagonal o en «Escalera» | Forma de zigzag a 45º, siguiendo las juntas de los bloques de hormigón. | Asentamiento diferencial de la cimentación o fallo en muro de carga. | ALTO: Riesgo estructural. Exige dictamen de arquitecto. |
Descascarillado en vigas | Grietas longitudinales en pilares o vigas con expulsió de cascotes. | Aluminosis o aluminocromía (Corrosión del hierro interno). | CRÍTICO: Patología estructural grave. |
El problema de la aluminosis y la corrosión de armaduras en Canarias
En las décadas de 1950 a 1970, en algunas promociones inmobiliarias de las islas se utilizó cemento aluminoso para acelerar el fraguado de viguetas pretensadas.
Con el tiempo, la humedad y el aire marino provocan la alteración química de este cemento, perdiendo su resistencia mecánica y devorando el hierro interior del hormigón.
Al visitar la vivienda, tómate unos minutos para examinar el techo del garaje comunitario, los cuartos trasteros en la azotea o los bajos del edificio. Si ves vigas del techo con grietas longitudinales por las que asoman varillas de hierro oxidadas, deformadas o desprendiendo escamas, detén la operación hasta que un arquitecto colegiado emita un dictamen estructural positivo.
6. La salud del edificio: El Informe de Evaluación del Edificio (IEE) y la ITE
Tu responsabilidad como comprador no termina en la puerta de entrada de la casa. Al adquirir un piso en régimen de propiedad horizontal, estás asumiendo la copropiedad del suelo, la cimentación, la fachada, las bajantes, el tejado y los ascensores.
¿Qué es el IEE/ITE y cuándo es obligatorio en Canarias?
La Inspección Técnica de Edificios (ITE) o el Informe de Evaluación del Edificio (IEE) es una auditoría técnica obligatoria realizada por un arquitecto o aparejador en todos los edificios residencial de más de 50 años de antigüedad (o según las ordenanzas municipales de cada ayuntamiento insular, que en algunos casos lo exigen a partir de los 30 o 40 años).
El informe evalúa cuatro pilares clave:
- Seguridad estructural del edificio.
- Estado de conservación de fachadas, cornisas, balcones y cubiertas.
- Redes generales de fontanería y saneamiento (bajantes).
- Accesibilidad universal y eficiencia energética.
Las tres resoluciones posibles del IEE:
- Favorable: El edificio está en correcto estado. No se prevén derramas estructurales a corto plazo.
- Favorable con deficiencias leves: Requiere mantenimiento ordinario que la comunidad puede asumir con el fondo de reserva.
- Desfavorable: Se han detectado patologías graves o muy graves (daños en fachadas con peligro de desprendimiento a la vía pública, aluminosis, bajantes rotas). La administración local concederá un plazo estricto a la comunidad para presentar un proyecto de rehabilitación y ejecutar las obras.
Regla de oro de Cortegoso Real Estate: Exige siempre al vendedor o a la agencia mediadora la copia completa del IEE/ITE del edificio antes de redactar el contrato de arras. Si la ITE es desfavorable, la derrama requerida para reparar el edificio puede oscilar entre 3.000 € y más de 15.000 € por vecino.
7. Radiografía económica de la comunidad: Actas, morosidad y derramas futuras
Una comunidad de propietarios conflictiva o arruinada puede amargarte la convivencia y devaluar tu inversión desde el primer día. Las visitas comerciales suelen ocultar esta realidad, pero la documentación comunitaria habla con absoluta transparencia.
El análisis del Libro de Actas
Solicita formalmente las actas firmadas de las juntas de propietarios (ordinarias y extraordinarias) correspondientes a los últimos tres años. Al leerlas con atención, busca los siguientes indicadores críticos:
- Partida de morosidad: Comprueba qué porcentaje de vecinos no está al corriente de pago de las cuotas comunitarias. Si la morosidad supera el 10-15% del presupuesto anual, la comunidad tendrá problemas graves de liquidez para pagar suministros de luz del garaje, mantenimiento del ascensor o seguro multirriesgo del edificio.
- Derramas aprobadas y no liquidadas: Este es un punto legal crucial. Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), las derramas aprobadas en junta para obras de conservación o mejora son responsabilidad del propietario en el momento en que dichas cuotas son exigibles. Sin embargo, si una derrama cuantiosa fue aprobada antes de tu compra pero el pago se fraccionó en mensualidades futuras, surgirán discrepancias sobre quién debe asumir las cuotas restantes.
- El Certificado de Estar al Corriente con la Comunidad: Es un documento obligatorio para poder escriturar ante notario. Debe estar firmado por el Administrador de Fincas colegiado (o Secretario-Presidente) con el visto bueno del Presidente, indicando expresamente que la finca está a cero deudas a la fecha de la firma.
8. La Nota Simple Registral: La verdad jurídica sobre la propiedad
Llegamos al pilar jurídico por excelencia. Nunca, bajo ninguna circunstancia, entregues una señal en metálico o transfieras fondos en concepto de reserva sin haber analizado previamente una Nota Simple Informativa emitida por el Registro de la Propiedad correspondiente a la finca registral exacta.
¿Qué datos debemos auditar minuciosamente en la Nota Simple?
- Descripción de la finca: Comprueba que la ubicación, la planta, la puerta, los linderos y la superficie útil/construida coinciden exactamente con la realidad física del piso que has visitado.
- Titularidad y pleno dominio: Verifica quién o quiénes son los titulares registrales legítimos. Si el piso pertenece a varios herederos, a un matrimonio en régimen de gananciales o a una sociedad mercantil, todos los titulares (o sus apoderados con poderes bastantes) deberán firmar el contrato de arras y la escritura de compraventa.
- Cargas y gravámenes pendientes:
- Hipotecas: Muestra el importe de la responsabilidad hipotecaria inicial, el banco acreedor y la fecha de vencimiento. El vendedor deberá cancelar económicamente y administrativamente esta hipoteca en notaría antes o durante el acto de compraventa.
- Embargos (Judiciales o de la Agencia Tributaria/Hacienda Canaria): Indican que la propiedad está respondiendo de deudas del titular. Exige la retención de los importes en el precio de venta para su cancelación fehaciente.
- Afecciones fiscales: Indican que la finca queda afecta al pago de posibles reliquidaciones del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o Sucesiones durante los últimos 5 años.
- Servidumbres: De paso, de luces y vistas, o de acueducto que puedan limitar el uso de terrazas o patios interiores.
Añade aquí tu texto de cabecera
9. Discrepancias urbanísticas: Catastro, Registro de la Propiedad y realidad física
En las Islas Canarias es sumamente habitual encontrar inmuebles donde los metros cuadrados que figuran en el Catastro no coinciden con los que constan en el Registro de la Propiedad, ni con los metros reales midiendo con un distanciómetro láser sobre la finca.
El origen de las discrepancias
Muchas propiedades han sufrido modificaciones a lo largo de las décadas: cerramientos integrales de terrazas para ganar espacio al salón, conversión de cuartos trasteros o lavaderos en la azotea en estudios habitables, o división de pisos grandes en dos unidades independientes sin licencia de segregación.
Las consecuencias de no verificar la coincidencia:
- La tasación bancaria se desplomará: El tasador enviado por la entidad financiera solo valorará y financiará los metros cuadrados debidamente legalizados e inscritos en el Registro de la Propiedad. Si la casa tiene 100 reales pero en el Registro solo constan 70 , el banco solo te prestará el 80% sobre el valor de los 70 , dejándote sin financiación para el resto del precio acordado.
- Expedientes de Restablecimiento de la Legalidad Urbanística: Si el cerramiento de la terraza o la ampliación se realizó sin licencia municipal y violando la edificabilidad del edificio, el Ayuntamiento local (Las Palmas, Sta. Cruz, Arona, San Bartolomé de Tirajana, etc.) puede abrir un expediente sancionador y exigir la demolición de lo construido a costa del nuevo propietario.
10. Certificado de Eficiencia Energética (CEE) y Cédula de Habitabilidad / Licencia de Primera Ocupación
Trámites administrativos que parecen meros formalismos en papel, pero que garantizan que el inmueble reúne las condiciones mínimas de salubridad, seguridad y dignidad para ser habitado.
El Certificado de Eficiencia Energética (CEE)
Desde junio de 2013 es obligatorio por Real Decreto que toda vivienda en venta o alquiler disponga de una etiqueta energética registrada ante el órgano competente del Gobierno de Canarias (Consejería de Transición Ecológica, Lucha contra el Cambio Climático y Planificación Territorial).
La calificación se mide en una escala de letras que va desde la A (Máxima eficiencia) hasta la G (Mínima eficiencia). En Canarias, debido al clima suave, la mayoría de los pisos de segunda mano se sitúan en las franjas E, F o G. Comprar un piso con baja calificación energética implica que gastarás significativamente más dinero en consumo eléctrico para mantener la casa fresca en verano y confortable en época de calima.
Cédula de Habitabilidad / Licencia de Primera Ocupación (LPO)
Es el documento expedido por el Ayuntamiento que acredita que la vivienda cumple las condiciones de habitabilidad (superficie mínima, alturas libres de techos, iluminación natural, ventilación cruzada en piezas habitables y dotación de servicios).
En Canarias, para solicitar un alta nueva de agua o electricidad tras años de inactividad, o para tramitar una licencia de Vivienda Vacacional (VV) si tu perfil es inversor, las empresas suministradoras y el Registro General Turístico te exigirán la presentación de la Licencia de Primera Ocupación o la Cédula de Habitabilidad en vigor.
11. Fiscalidad específica en las Islas Canarias: Desglosando el ITP y las deducciones autonómicas
Este es uno de los apartados donde la falta de asesoramiento profesional genera mayores quebrantos económicos. Muchos compradores nacionales o extranjeros aplican erróneamente los esquemas fiscales de la Península (donde se paga el IVA o el ITP peninsular del 8% al 10%). Canarias cuenta con un régimen fiscal propio y diferenciado: el Régimen Económico y Fiscal (REF).
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en Canarias
Al comprar una vivienda de segunda mano a un particular en Canarias, la operación no está sujeta al IGIC (Impuesto General Indirecto Canario) ni al IVA, sino al ITP (Modalidad Transmisiones Patrimoniales Onerosas).
- Tipo General Autonómico en Canarias: Por norma general, el tipo impositivo del ITP para la compra de vivienda usada en el archipiélago se sitúa en el 6,5% sobre el valor de referencia de Catastro o el valor de compraventa (el que sea mayor de los dos).
Tipos reducidos del ITP para jóvenes y colectivos protegidos
El Gobierno de Canarias establece tipos impositivos reducidos muy atractivos para facilitar el acceso a la primera vivienda habitual. Si cumples los requisitos de edad (habitualmente menores de 35 años), límites de renta familiar y destino del inmueble como residencia habitual, el ITP puede reducirse significativamente al 5% o al 1% según los tramos y bonificaciones vigentes aplicables en el ejercicio fiscal.
Atención al Valor de Referencia de Catastro: Desde enero de 2022, la base imponible del ITP no es el precio que acuerdes con el vendedor, sino el Valor de Referencia determinado por la Dirección General del Catastro. Si compras un piso por 150.000 € pero el Catastro determina que su Valor de Referencia es de 180.000 €, Tributos de Canarias te exigirá el pago del 6,5% sobre los 180.000 €. En Cortegoso Real Estate comprobamos este valor ANTES de negociar la oferta.
12. Inspección técnica de zonas comunes, accesibilidad y entorno del edificio
Cuando compras un piso en una planta tercera o cuarta, tu calidad de vida dependerá diariamente del estado de salud del continente común.
El ascensor: Motor, fosa y normativa de seguridad
Inspecciona la cabina del ascensor, pero fíjate también en la placa de inspección periódica obligatoria (la pegatina de la entidad de inspección controladora, como TÜV, SGS o ECA).
- Comprueba la fecha de la última RAE (Revisión de Aparatos Elevadores).
- Revisa la nivelación de la parada: al abrirse la puerta, ¿el suelo de la cabina queda perfectamente enrasado con el suelo del pasillo, o hay un escalón de más de 2 centímetros? Un desnivel indica desgaste en la maquinaria o en los frenos.
- Consulta si el edificio debe adaptar el ascensor a la nueva normativa de seguridad de ascensores, lo que en comunidades antiguas exige sustituir guías, cambiar la maquinaria o agrandar la fosa, con costes que superan los 20.000 € por comunidad.
Accesibilidad Universal (Barreras arquitectónicas)
Observa el portal de entrada al edificio desde la calle. ¿Hay escalones antes de llegar al ascensor? ¿Dispone de rampa adaptada con la pendiente reglamentaria (inferior al 6-8%) o de plataforma salvaescaleras electromecánica?
La Ley de Propiedad Horizontal obliga a las comunidades a ejecutar obras de accesibilidad siempre que el importe anual de las mismas (descontando subvenciones) no exceda de 12 mensualidades ordinarias de cuota comunitaria, o cuando los propietarios mayores de 70 años o con discapacidad así lo requieran.
13. Soleamiento, orientación y dinámica de los vientos en el territorio insular
La microclimatología canaria hace que la orientación de una vivienda en el archipiélago tenga un impacto drásticamente mayor en la factura energética y en la salud que en la Península.
Orientación Sur / Suroeste :
Recibe radiación solar directa durante prácticamente todo el día. En los meses de verano o durante episodios de calima con altas temperaturas, las viviendas orientadas al sur sin protección solar externa (toldos, persianas, voladizos) se calientan intensamente, requiriendo el uso constante de aire acondicionado.
Orientación Norte / Noroeste :
Apenas recibe radiación solar directa. En zonas bajas del sur de las islas es una orientación muy fresca y demandada, pero en la cara norte de las islas montañosas (Tenerife, Gran Canaria, La Palma), la orientación norte expone la vivienda directamente a los vientos alisios, aumentando el nivel de humedad interior y la necesidad de calefacción o deshumidificadores en invierno.
La Ventilación Cruzada: El secreto del confort insular
Comprueba si la vivienda dispone de ventanas en fachadas opuestas (por ejemplo, salón orientado al sur y dormitorios orientados a un patio interior o fachada norte). La ventilación cruzada permite generar corrientes de aire naturales que enfrían la casa en cuestión de minutos sin necesidad de gastar energía en climatización artificial.
14. Diagnóstico del entorno urbano: Ruido, tráfico y servicios a pie
Puedes reformar la cocina, cambiar el suelo o pintar las paredes, pero nunca podrás cambiar la ubicación de tu inmueble. La auditoría del entorno urbano es tan crucial como la inspección interior.
El protocolo de las tres visitas en horarios diferenciados:
Para evaluar con precisión la contaminación acústica y la dinámica del barrio, te recomendamos visitar la calle del piso en tres momentos clave de la semana:
- Lunes a Viernes a las 08:00 A.M.: Comprobarás el tráfico de entrada a colegios, el ruido de motores de guaguas, camiones de recogida de basura y la carga y descarga de locales comerciales.
- Miércoles a las 15:00 P.M.: Evaluará el nivel de soleamiento real, la facilidad o dificultad de aparcamiento en la zona para los residentes y la actividad comercial cotidiana.
- Viernes o Sábado a las 23:00 P.M.: Detectará la cercanía de terrazas de bares, pubs, discotecas, zonas de botellón o contaminación acústica por terrazas de restauración bajo el edificio.
15. Estudio comparativo de mercado y el valor real de cierre: Negociar con datos, no con emociones
Llegamos al último paso del listado de comprobación técnico. Has auditado la fontanería, la electricidad, las humedades, la nota simple y las actas de la comunidad. Tienes una radiografía exacta de la vivienda. Ahora toca responder a la pregunta del millón: ¿Vale este piso el precio que pide el vendedor?
La trampa del precio del portal vs. la realidad registral
Un error recurrente en los compradores primerizos es tomar los precios de portales inmobiliarios (Idealista, Fotocasa)como referencia del valor real de mercado. Esos precios son ofertas iniciales de propietarios, cargadas en un 80% de los casos de expectativas emocionales o margen de sobrenegociación.
En Cortegoso Real Estate trabajamos con bases de datos internas y herramientas de análisis que procesan las operaciones reales de compraventa firmadas ante notario e inscritas en el Registro de la Propiedad en esa misma calle o urbanización durante los últimos 6 meses.
Al presentar una oferta de compra por escrito respaldada por un informe técnico donde desglosas:
- «La fontanería de hierro requiere sustitución (Coste: 4.500 €)».
- «El cuadro eléctrico no dispone de CIE ni RPT en ventanas (Coste: 3.000 €)».
- «El precio medio escriturado en su edificio es de X €/».
El vendedor comprende que no estás regateando por capricho, sino negociando desde el rigor profesional y la objetividad. La probabilidad de cerrar un acuerdo justo y ventajoso para ti se multiplica exponencialmente.
Resumen Final: Tu Check-List de bolsillo para imprimir
Antes de acudir a tu próxima visita inmobiliaria en Canarias, repasa mentalmente o lleva contigo este resumen de control rápido:
(tu listado de 15 puntos tal cual lo tienes)
¿Quieres la versión completa para llevar a la visita?
Este resumen te sirve para tener los puntos clave en la cabeza, pero para auditar el inmueble con el rigor de un perito —con casillas de verificación, espacio para anotar cifras del ITP, comparativa de metros Catastro/Registro y la puntuación técnica final— hemos preparado el documento completo en PDF, listo para imprimir o llevar en el móvil.
📥 Descarga aquí la Check-List Técnica y Legal completa (PDF gratuito)
Cortegoso Real Estate — porque cada compra en Canarias merece la misma rigurosidad que aplicaría un perito.